INTRODUZIONE
Una delle attività che sono veramente esplose nel primo dopoguerra è stata senza dubbio quella del commercio dei beni immobili riguardante terreni agricoli ed edificabili e soprattutto case ed appartamenti di abitazione. Si è trattato di un impegno che col passar degli anni si è espanso oltre i confini del commercio vero e proprio. Gli immobiliaristi più intraprendenti hanno via via assunto degli aspetti sempre piú ampi. Un esempio classico è quello di un’agenzia che, collegandosi con ditte esperte di lavori inerenti l’edilizia, oltre alla attività di compravendita, assumeva incarichi accessori i quali, costituendo un’attività suppletiva di quella originale, offrivano importanti vantaggi economici. Tra di essi figurano lavori di manutenzione delle abitazioni, piccole varianti edilizie come costruzione di aggiuntivi servizi igienici all’interno delle case esistenti oppure di garages e magazzini all’esterno ecc.. Un altro servizio assunto da molte agenzie è l’amministrazione di condomini.
In tutti questi casi, essendosi dotati di un ufficio tecnico atto a fare progettazioni e contabilità lavori, si sono trasformate in grosse imprese tuttofare in campo edilizio con sedi molto consistenti e con molto personale di qualità, con giri di affari cospicui frutto di capacità, correttezza e soprattutto delle iniziative piú varie e soddisfacenti sia per i numerosi clienti, sia per per il proprio interesse economico ed infine anche per l’edificazione cospicua che ha caratterizzato il dopoguerra.
UNA AGENZIA DEL TUTTO PARTICOLARE
L’agenzia che descriveremo in questo racconto è invece di tipo diverso, molto singolare a causa di una sua modalità di guadagnare il denaro restando appena appena entro i limiti di legge ma con azioni che moralmente sono così riprovevoli da far parte di una delinquenza deteriore proprio perché non perseguibile dalla legge pur essendo in realtà un ladrocinio vero e proprio che colpisce duramente. Per fortuna, nella vicenda che stiamo raccontando, l’agenzia che si comporta in questo modo, resta alla fine colpita dalla giustizia che, grazie all’intervento di un bravo investigatore, riesce a scoprire il maleficio e ad avviare la risolutiva procedura giudiziaria.
Introdotto con queste quattro parole sembra impossibile concepire quale potrebbe assere un’attività illegale che la giustizia non può colpire ma lo si vedrà nell’esempio quasi incredibile che viene di seguito raccontato .
LA VICENDA
Maria e Franco, marito e moglie protagonisti della storia, sono proprietari di un grande appartamento di centro città che devono vendere per finire di pagare la nuova casa nella quale vivono da poco tempo. Allo scopo mettono più inserzioni su giornali che usano pubblicare annunci di vendita e di acquisto di abitazioni e sia su internet utilizzando i blog adatti.
Dopo qualche tempo ricevono una comunicazione di un’agenzia che compravende case d’abitazione e che si dichiara interessata all’acquisto. Viene fissata ed effettuata una accurata visita all’immobile durante la quale l’agenzia si compiace per lo stato della casa con due ampie sale, quattro camere da letto, due bagni ed un’ottima manutenzione. Al termine della visita l’incaricato dell’agenzia si conferma interessato all’acquisto e richiede la consegna per qualche giornata dell’atto di acquisto e dei documenti ufficiali dell’appartamento allo scopo di effettuare le necessarie verifiche accedendo anche agli uffici catastali, all’archivio notarile nonché a quelli dell’edilizia privata comunale. Passano una quindicina di giorni e l’agenzia dichiara di voler veramente comprare l’appartamento .
Proprietari ed agenzia si incontrano per gli accordi di rito su prezzi e tempi di consegna e subito dopo si passa alla stipula del contratto preliminare di acquisto. Tutto fila liscio, l’agenzia dichiara che per la regolarità dell’operazione registrerà ufficialmente il preliminare e nel contempo versa all’acquirente la caparra con una particolarità. Poiché l’agenzia ha una vera necessità di assegnare l’appartamento ad un suo cliente, consegna all’istante una caparra in denaro liquido di importo all’incirca doppio rispetto a quello che è di consuetudine. I venditori sono d’accordo ed il contratto preliminare viene stipulato e regolarmente sottoscritto.
L’APPARTAMENTO RISULTA INVENDIBILE ED OBBLIGATORIO L’ANNULLAMENTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Fino a questo punto, come si è detto, l’affare sembra essere ottimamente concluso. L’agenzia ha comprato la casa per sé o per persona da destinarsi, ha consegnato la caparra in denaro. Sottoscritto e registrato ai pubblici registri il contratto preliminare. Tutto sembra a posto senonché dopo un mesetto i due coniugi venditori ricevono una raccomandata da un avvocato il quale comunica, su incarico dell’agenzia compratrice, che dalle verifiche effettuate sulla regolarità della abitazione comprata, è risultato che la stessa non è affatto alienabile per le sue gravi irregolarità concernenti le disparità tra stato di fatto e licenza edilizia in quanto nella concessione rilasciata a suo tempo dal Comune, l’immobile, costituito nella realtà da un appartamento unico, figura invece diviso in due appartamenti con due ingressi separati e con le forniture di gas ed energia elettrica anch’essi separati. Essendo quindi l’appartamento non vendibile, l’agenzia, che ne aveva estrema necessità , sta subendo un grave danno economico per cui richiede l’annullamento del contratto preliminare e la restituzione della doppia caparra e cioè l’importo già ricevuto in denaro ed in più un secondo importo dello stesso valore, riservandosi di procedere in giudizio per reclamare anche i danni.
LE GRAVI IRREGOLARITÀ’ EDILIZIE DELL’APPARTAMENTO
L’aspetto grave della vicenda consiste nella circostanza che i due coniugi, quando decenni prima avevano acquistato l’immobile, esso effettivamente era costituito da due appartamenti che loro stessi avevano poi modificato aprendo delle porte interne, costruendo un piccolo ripostiglio a ridosso della seconda porta di ingresso da un pianerottolo di una scala diversa da quella principale da loro usata normalmente. Le altre modifiche effettuate riguardavano gli impianti idrico, elettrico e del gas che erano stati unificati collegando opportunamente l’impianto di un appartamento con quello dell’altro rendendoli atti al servizio di un solo appartamento quale era quello ricavato con le modifiche edili. Il tutto era stato attuato in privato senza dare alcuna ufficialità nè legalità ai lavori fatti.
I due coniugi, preoccupati per il contenuto della raccomandata, si sono rivolti ad un avvocato per conoscere se, a termini di legge, la richiesta dell’acquirente era legalmente corretta o se invece vi si poteva in qualche modo fare ricorso. L’avvocato, esaminati i documenti presentati, ha chiesto se durante i due condoni cioè le due disposizioni di legge con le quali, per ben due volte durante gli anni, sarebbe stato possibile sistemare le varianti pagando una ammenda di importo modesto ed una volta riscontrato che non era stata presentata nessuna richiesta di condono edilizio, affermò, con piena cognizione di causa, che la richiesta dell’agenzia era corretta essendo i proprietari colpevoli di grave irregolarità edilizia dell’immobile che, di fatto, risultava invendibile nello stato in cui si trovava. L’avvocato aggiunse che sarebbe stata ammissibile, oltre alla restituzione della doppia caparra già richiesta, anche un’azione per il ristoro dei danni subiti dal comparatore. In poche parole il legale ha dichiarato che i colpevoli questa volta erano proprio loro i venditori che hanno agito illegalmente nell’esecuzione di modifiche non autorizzate mentre l’azienda, per esser al sicuro, ha addirittura registrato il contratto preliminare.
I due coniugi uscirono dallo studio dell’avvocato con grande preoccupazione in quanto, oltre a non disporre nemmeno del denaro che sarebbe servito a pagare i debiti assunti per la costruzione della nuova casa dove abitavano, avrebbero dovuto adesso pensare alla disponibilità di nuove e suppletive grandi somme di denaro da versare per la vendita stipulata ma irregolare. Era soprattutto la donna ad essere disperata ed a rivolgere al marito mille domande: ma tu che sei un uomo non sapevi nulla di ciò che avremmo dovuto fare? Eri al corrente delle possibilità di condono? La riposta ovvia è stata: facevamo tutti così allora ed adesso è troppo tardi per rimediare. Ancora una volta è stata la moglie a reagire. Sò io cosa fare. Sò che esiste Artemisio, un grande investigatore che risolve casi disperati. Diamo subito l’incarico a lui di esaminare i fatti e dopmko penseremo a pagare.
L’INTERVENTO DELL’INVESTIGATORE ARTEMISIO
Così si fece. Artemisio accettò l’incarico e cominciò subito ad esaminare i documenti, trovando delle notevoli stranezze in tutto quello che era successo, stranezze che gli davano modo di arrivare a conclusioni secondo lui importanti. Innanzitutto aveva alcuni rilevanti dubbi che riguardavano il fatto che la caparra confermativa era stata raddoppiata rispetto a quella usuale ed egli intravvedeva che già all’inizio dell’operato dell’agenzia immobiliare lo scopo poco corretto cui il compratore voleva arrivare. In secondo luogo l’aver registrato il contratto preliminare non solo era anch’esso una decisione inusuale ma offriva la importante possibilità di verificare se esistevano altri contratti similari di quello in questione.
Artemisio si recò all’Ufficio del Registro, dove le documentazioni sono a disposizione del pubblico al quale possono anche essere rilasciate delle fotocopie, a pagamento, delle documentazioni stesse. Egli poté così constatare che la stessa agenzia aveva effettuato attraverso gli anni molteplici registrazioni simili a quella in argomento, delle quali si fece dare copia con i nomi dei vari venditori.
Quindi, con documenti in mano, poté conferire con alcuni dei venditori di cui aveva esaminato i preliminari registrati e venire a conoscenza che si trattava sempre di procedure identiche a quella in argomento con caparra di entità elevata e che coloro che aveva interpellato si erano sentiti costretti a versare essendo essi stessi colpevoli di irregolarità edilizie. In pratica l’investigatore arrivò alla conclusione che l’agenzia era solita comprare non tanto abitazioni in regola con tutti i permessi bensì che preferiva di gran lunga acquistare immobili con delle gravi pecche. In tali casi agiva in mala fede consegnando caparre più consistenti del normale e registrando i preliminari come non si usa affatto nelle normali contrattazioni nelle quali i contratti preliminari figurano soltanto come documenti privati già garantiti, come dalle vigenti leggi, dal versamento della caparra.
Artemisio si convinse che, se l’operazione di acquisto doveva considerarsi in sé e per sé perfettamente legittima, così non era per il gesto dell’aumento della caparra rispetto alla consuetudine. A suo avviso la regola dell’agenzia compratrice di maggiorare ed addirittura di raddoppiare l’importo che il venditore sarebbe stato costretto a restituire, era senza dubbio l’indicazione di una truffa preordinata. Anche la superflua registrazione dei contratti preliminari appariva come una intimidazione verso i venditori per metterli di fronte ad un contratto di vendita regolarmente registrato e quindi che era fatto apposta per rafforzare la predisposizione di vere e proprie truffe. sicuramente perseguibili per legge.
LA CONCLUSIONE
Artemisio con la fotocopia di alcuni preliminari e quindi con i nomi di alcuni proprietari che erano cascati nel tranello, si recò all’agenzia dove minacciò di scatenare un’azione di ristoro del danno da parte di quelle persone tesa a richiedere la restituzione della caparra indebitamente incassata dall’agenzia stessa in quanto ad arte aumentata preventivamente di valore rispetto a quella tradizionale. Infatti era dimostrato che l’attività dell’agenzia non rientrava nelle normali azioni di compravendita di beni immobili facente parte dello statuto delle agenzie aventi lo scopo di facilitare il regolare scambio di abitazioni fra proprietari a prezzo del giusto compenso spettante alla agenzia, al contrario tale attività consisteva nel promuovere compravendite false in quanto viziate in partenza dalla scelta fatta dall’agenzia di trattare esclusivamente immobili gravemente viziati fin dall’inizio delle trattative, immobili addirittura invendibili . Tutto ciò era confermato da due evenienze: la richiesta di una caparra molto più alta di quella tradizionale ed inoltre dalla registrazione, tutt’altro che usuale, del contratto preliminare di compravendita, registrazione che aveva il solo scopo di vincolare il venditore nonostante fosse noto all’agenzia che il contratto di vendita definitivo non sarebbe mai stato compilato
Quella intrapresa da Artemisio era indubbiamente un’azione da considerarsi valida per le ragioni esposte anche se l’operazione di acquisto da parte dell’agenzia poteva considerarsi legalmente corretta.
Infine l’azione di ristoro avrebbe screditato gravemente l’agenzia la quale, considerate le valide argomentazioni presentate da Artemisio, accettò di mettere tutto a tacere rinunciando alla doppia caparra dai due coniugi Maria e Franco ed accettando l’annullamento dell’acquisto e la restituzione della caparra che essi avevano incassato e quindi senza pretenderne il raddoppio che la legge prescrive quando la vendita non può essere conclusa per irregolarità attribuibile al venditore . Oltre a tale somma l’agenzia doveva sostenere interamente tutte le spese che il venditore aveva sostenuto comprese quelle della sua parcella .
Quando Artemisio comunicò ai coniugi che era tutto composto, che sarebbero stati restituiti sia le spese sostenute per l’investigatore e soprattutto gli stessi soldi che l’agenzia aveva incassato provvedendo immediatamente ad annullare il contratto preliminare , fece esplodere da loro una vera gioia .
Nella sua conclusione la vicenda di Maria e Franco quí raccontata può essere considerata a doppio fine. Da un lato presenta l’aspetto, nettamente positivo, di essere riuscita, grazie all’intervento dell’investigatore Artemisio, a sventare un furto in piena regola supportato da una legalità fittizia. Dall’altro lato essa é stata un modo piuttosto elaborato di segnalare gli abusi edilizi che a suo tempo i due protagonisti avevano commesso mettendoli in guardia sulla necessità di sanare, in base alle disposizione delle leggi vigenti, tali irregolarità edilizie a causa delle quali il loro immobile non può essere venduto. Oltre a questo i proprietari sono edotti del fatto che, utilizzando l’appartamento abusivamente, come fatto per decenni. corrono il rischio di essere scoperti ed essere sottoposti a pesanti pene.